首页 律所介绍 专业团队 新闻动态 成功案例 业务领域 法规速递 联系我们 在线咨询
新闻动态: 喜讯!!!热烈祝贺我所孙瑞红律师获得... 2018-4-20    “两高”发布批复:涉气枪案件定罪量刑... 2018-3-28   

联系我们  
地址:洛阳市九都路58号春蕾大厦13层
电话:0379-63365148
传真:0379-63362148
监督电话:0379-63365148
乘2路、7路、20路、62路、69路公交车在东下池下车即到。
查阅公交详情:http://luoyang.8684.cn/z_265bc9ad
成功案例 + 您现在的位置是:首页 >> 成功案例
洛阳律师赵亭旭(森合)成功办理 商铺买卖合同
发布者:admin 发布时间:2013-7-30 阅读:1905次【字体:
案情简介:黄女士通过洛阳晚报A16版刊登的广告,了解到投资洛阳房地产交易市场黄金商铺,每年可享受11%的高额回报。于是在2004年12月29日,黄女士与洛阳市房屋管理局签订了《商铺买卖合同》一份,约定:房管局将洛阳房地产大厦第0X幢负一层01-D15号商铺出售给黄,黄女支付购商铺款120029元,并享受房管局给予的5年期每年55%的返租优惠。同时,合同还约定,该预售商铺的交付期限为2005年12月31日前,房管局应当在交易商品房交付使用后90日内,将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。合同签订后,黄女士依约履行了付款义务,但房管局却未能按约为黄女士办证。近六年的时间里,黄女士为此多次找房管局交涉办证事宜,均未果。黄女士无奈,通过上网查找,找到了本律师寻求法律帮助。经本律师对本案进行法律分析,认为该案存在房价款认定、解除权行使和持续违约如何计算违约损失等几处法律难点问题。通过与黄女士耐心的交流,逐渐帮助黄女士找到了正确的诉讼应对策略。黄女士欣然委托本律师代理其与房管局的诉讼。后经仲裁,黄女士的合法权益基本都得到了支持。黄女士评价:非常满意。
附:赵亭旭律师在本次诉讼中的当庭发言稿
尊敬的仲裁委员会独任仲裁员:
我受本案申请人黄XX的委托,担任其代理人参加本案的仲裁。代理人现依据本案事实并结合有关法律规定,对本案事实认定和法律适用问题综合发表代理意见如下:
一、申请人与被申请人之间存在商铺买卖合同关系以及被申请人违反合同约定致使申请人不能在规定期限内取得房产权属证书的事实清楚,足以认定。
二、被申请人应退还给申请人的已付房价款应为申请人的全部投资额120029元。
理由如下:
首先,被申请人在其销售房地产大厦商铺的广告中已明确表明,投资人购买商铺即直接返还投资额的55%,可见,商铺的购买价格是包含该返还的55%房价款在内的。
其次,申请人直接向被申请人支付45%的房价款即算完成全部支付价款义务是为了简化先买后返的结算手续。根据被申请人为出售商铺所刊登的广告内容来看,购买房地产大厦商铺的正常交易过程应该包含先买后返二个步骤(即:1、买。申请人先向被申请人支付包含应该返还的55%在内的全部购房价款,完成购买商铺的支付价款义务;2、返。被申请人返还申请人已付购买商铺的房价款的55%,完成兑现回报投资人一次性返租5年的承诺。),考虑到按照二个步骤完成交易增加了结算的麻烦和成本,所以才将本应由二个步骤完成的交易简化成由申请人直接支付剩余45%房价款一个步骤完成。但无论是返还的55%还是直接扣掉的55%其实质都是申请人已经支付的购买商铺的55%价款。因此,我们不能简单地仅以申请人在表面上支付了45%房价款就认定商铺的购买价格就只有这么多,从而否认申请人实质上支付的房价款应当是120029元(54013÷45%)这个客观事实。
第三,被申请人返还申请人的55%房价款也并非纯粹让利,而是以要无偿占有、使用、收益申请人所购商铺5年为对价的,因此被申请人通过出租申请人所购商铺最终收取的仍然是包含返还给申请人55%购房价款在内的全部售房价款,甚至还可能远远大于其出售给申请人本应收取的全部售房价款。
综上,本代理人认为,无论是从出卖人明确标明的销售价格还是从买受人实际支付的对价结果或是从出卖人最终的售房获利情况来看,本案申请人韩XX为购买被申请人商铺而实际支付的已付房价款均应认定为120029元。
三、申请人主张的逾期未办证的损害赔偿责任合理合法,应予以支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定:“商品房买卖合同约定或《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”该司法解释第十八条第二款又规定:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。
根据以上司法解释的规定并结合本案实际情况,本代理人认为,申请人向被申请人主张逾期未能办理房地产权属证书的损害赔偿责任合理合法,应予支持。
首先,这样做符合“不允许任何人因自己的过错或不诚信行为而合法获利”的古老法律原则。本案中,正是由于出卖人的不诚信行为才造成了买受人无法对标的物享有和行使物权,从而损害了买受人的利益。在这种情况下,如果不对出卖人的不诚信行为予以制裁或惩罚反而让出卖人因其长期的不诚信违约行为而获得房价上涨的额外利益,那么,这样做就违反了民事行为诚实信用的公理性原则,损害了民事流转的安全性。同时,还会助长出卖人的投机心理,进而影响交易秩序和社会风气,以及容易激发社会矛盾和信访申诉事宜。
其次,这样做与双方签订的《商铺买卖合同》第十五条约定的内容不相矛盾。
申请人与被申请人虽然在《商铺买卖合同》第十五条中约定了“如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,同意按买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的1%赔偿买受人损失”的内容,但从该条款的文字内容不难看出,双方约定的按已付房价款1%承担赔偿责任仅仅是指买受人提出退房要求之日不超过30日内的违约责任;而对超过30日以后,出卖人仍然继续违约所应承担的违约责任或确定损失数额却没有约定。因此,在合同没有约定而买受人又必然会有实际损失的情况下,就应当遵照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定裁决被申请人承担赔偿损失责任,并参照该解释第十八条的规定确定申请人实际产生的损失数额。
以上代理意见请独任仲裁员充分考虑。
谢谢。
                             代理人:河南森合律师事务所
                                     赵亭旭
2011年4月27日



洛阳合同律师赵亭旭/洛阳民事律师/洛阳交通事故律师赵亭旭
森合免费咨询热线134 0379 2776。
上一篇:洛阳律师赵亭旭(森合)成功办理 商铺买卖合同
下一篇:森合洛阳律师赵亭旭办理劳动争议案例
【打印本页】返回前一页【关闭窗口】
友情链接: 冯英辉律师网 中国森合交通事故律师联盟 石克俭律师网 洛阳铭信网络 
首页 | 律所介绍 | 专业团队 | 新闻动态 | 成功案例 | 业务领域 | 法规速递 | 联系我们 | 在线咨询
洛阳律师-本所地址:洛阳市九都路58号春蕾大厦. 市内乘2路、7路、20路、62路、69路公交车在东下池下车即到。联系电话:0379-63365148
版权所有-河南森合律师事务所 豫ICP备10024561号-4 技术支持:洛阳铭信科技