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洛阳律师赵亭旭(森合)成功办理 租赁合同纠纷
发布者:admin 发布时间:2013-7-30 阅读:2610次【字体:
 案情简介:2003年元月,王XX与宋XX签订房屋租赁协议一份,约定,宋X将位于本市关林镇北部的三幢房产共26间房屋租赁给王X使用,租赁期限为10年,王X按期向宋X交纳租赁费等内容。但双方对租赁房屋的维修费用如何承担问题未进行约定。王X承租宋X房屋后不久,发现宋X所出租房屋存在使用缺陷且年久失修、破损严重,后该出租房屋还被有关部门认定为危房并要求限期改造。王X为不影响继续经营使用,先后投入十几万元用于房屋维修改造。后王X为维修费的承担问题与宋X协商,仅达成口头意向,由王X从每年应付给宋X的租金中扣除1万元冲抵王X支付的维修费。
   2011年8月,宋X突然以王X未按时足额缴纳租赁费和维修费其不应承担为由,反悔了此前与王X达成的以房租抵扣维修费的口头意向,并将王X诉至法院,要求王X支付拖欠租赁费20万元和解除双方的租赁协议,遂引起本案纠纷发生。
附:赵亭旭律师在本案法庭辩论中的精彩发言:
尊敬的审判长、审判员:
   作为本案被告王XX委托的诉讼代理人,现依据本案事实和有关法律规定,围绕本案争议核心焦点问题发表代理意见如下:
   一、本案当事双方所签《房屋租赁协议书》系无效协议。
   根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效”的规定可知,城镇规划区内的房屋,如果用于出租,则必须取得建设工程规划许可证,否则,则有可能使所签房屋租赁合同归于无效,当事双方基于违章建筑上产生的权利义务也不会得到法律的保护。据此规定并结合本案实际情况而,由于本案原告在与被告订立《房屋租赁协议书》时,既未取得所出租房屋占用土地的建设用地使用权;又未取得或事后补办该出租房屋的建设工程规划手续,所以,原、被告双方订立的《房屋租赁协议书》就因所出租标的物系违章建筑,具有违法性而应被认定为无效。
   另外,即便依照1984年1月5日施行的国务院《城市规划条例》和1990年4月1日施行的《中华人民共和国城市规划法》的有关规定来看,原告取得的涉案房屋在当时的法律或行政法规规定下,也同样属于违章建筑,出租行为同样也因具有违法性而归于无效。
   二、原告要求支付拖欠租赁费的诉求不应得到支持。
   且不说原告依据无效协议根本就无权要求被告支付租赁费,就算是原告基于租赁合同无效而主张房屋占有使用费,那么,根据我国《民法通则》第136条 “下列的诉讼时效期间为一年:…(三)延付或者拒付租金的…”和137条:“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定可知,主张类似与租金性质的房屋占有使用费的诉讼时效为一年,起算时间应从知道或应当知道权利被侵害之日起计算。结合本案来看,原告要求被告“支付拖欠租赁费二十万”显然,其主张的所谓“拖欠的租赁费”,大部分是其认为的多年前形成的积欠,均已超过一年的诉讼时效,依法已不能得到法律的保护,法院对此应作出驳回原告诉讼请求的判决。
   三、原告主张的“二十万租赁费”的诉求,缺乏事实和法律依据。
   虽然被告与原告所签租赁协议因具有违法性而无效,但被告从2003年至2010年,已向原告支付了15.5万元的租赁使用费,原告对此也均出具收条或以当庭认可的方式予以确认。至于2011年的房屋使用费,也并非被告有意拖欠,而是由于车村二组让被告通知原告与其协商房屋拆迁事宜,原告长期不愿与车圪垱二组见面协商拆迁事宜才造成被告至今未向原告支付租赁使用费。所以,不论是从履行协议的角度还是从协议无效基于公平原则进行补偿的角度讲,被告的行为既未违约又未因协议的无效而取得任何非法利益。综上,被告不存在拖欠原告“二十万租赁费”的事实,原告诉求明显夸大其词,缺乏事实和法律依据,并且还有故意歪曲事实之嫌。
   以上代理意见请合议庭予以充分考虑。
    代理人:河南森合律师事务所
    赵亭旭
    2011年9月21日
   洛阳合同律师赵亭旭/洛阳交通事故律师/洛阳民事损害案件律师赵亭旭法律帮助电话:134 0379 2776.

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